Một QS mới vào nghề tra TT 38/2026 mất 3 phút cho mỗi mã công tác. Nhân với 500 mã trong 1 dự toán = 25 giờ tra cứu — chưa kể sai sót. Hiểu đúng cấu trúc TT 38/2026 + có công cụ đúng → rút xuống còn 2 giờ và không sai. Đây là hướng dẫn đọc TT 38/2026 cho PM và QS.
⚠️ Dự án đã phê duyệt trước 01/07/2026 — không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư và dự toán (NĐ 206/2026 Điều 36 khoản 1–2); gói thầu đã ký hợp đồng thì thực hiện theo hợp đồng (khoản 6); và định mức, đơn giá, giá nhân công, giá ca máy đã công bố trước 01/07/2026 vẫn dùng tiếp cho tới khi có bản cập nhật (khoản 7). Trường hợp dự toán đang thẩm định vắt qua mốc thì cơ quan chuyên môn dừng và trả hồ sơ, chủ đầu tư tự thẩm định và phê duyệt theo NĐ 206/2026 (khoản 5).
Khung pháp lý áp dụng
- Luật Xây dựng 135/2025/QH15 — hiệu lực 01/07/2026
- Nghị định 206/2026/NĐ-CP — quản lý chi phí đầu tư xây dựng (thay NĐ 10/2021)
- Thông tư 38/2026/TT-BXD — ban hành định mức xây dựng (văn bản chính bài này), ban hành 26/06/2026, hiệu lực 01/07/2026, kèm 8 phụ lục định mức. Thay TT 12/2021/TT-BXD
- Thông tư về phương pháp xác định chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, giá ca máy và đo bóc khối lượng — văn bản đi kèm, không phải bộ định mức. Trước 01/07/2026 là TT 13/2021/TT-BXD (đã qua TT 01/2025 và TT 60/2025 sửa đổi); QS cần tự kiểm tra bản thay thế hiện hành trước khi ghi vào hồ sơ
- Các Quyết định công bố giá VT của Sở XD tỉnh/thành (bản địa phương)
Định Mức Là Gì? Vì Sao Cần TT 38/2026?
Định mức xây dựng là mức hao phí cần thiết về vật liệu, nhân công, máy thi công để hoàn thành 1 đơn vị khối lượng công tác. Nó trả lời câu hỏi:
- 1 m³ bê tông dầm M250 cần bao nhiêu kg xi măng, cát, đá?
- 1 m² tô tường dày 15mm cần bao nhiêu ngày công thợ?
- 1 m³ đào đất cấp II bằng máy cần bao nhiêu ca máy đào 1,25m³?
Trước khi có bộ định mức thống nhất, các định mức cũ rải rác ở nhiều văn bản (1242/2006, 587/2014, 588/2014, 589/2014, 590/2014...) khó tra và không thống nhất. TT 12/2021 đã gộp chúng lại, và TT 38/2026 kế thừa cách tổ chức đó — một hệ thống duy nhất + cập nhật công nghệ thi công hiện đại.
Cấu Trúc Mã Công Tác — Đọc Hiểu 5 Ký Tự
11 Chương Chính Trong TT 38/2026
Bảng Định Mức — Đọc Từng Dòng
Mỗi mã công tác trong TT 38/2026 có 1 bảng định mức với 3 nhóm hao phí:
📊 Ví dụ — Mã AF.11221 (Bê tông dầm M250, 1 m³):
| Nhóm | Tên hao phí | ĐVT | Định mức |
|---|---|---|---|
| VL | Xi măng PCB30 | kg | 428 |
| Cát vàng | m³ | 0.448 | |
| Đá 1x2 | m³ | 0.896 | |
| Nước | lít | 195 | |
| Phụ gia (nếu có) | kg | 1.7 | |
| NC | Nhân công bậc 3/7 | ngày | 2.97 |
| MTC | Máy trộn 250 lít | ca | 0.095 |
| Cần cẩu 25 tấn | ca | 0.033 |
Để tính đơn giá tiền:
VL = Σ (định mức × đơn giá VL hiện tại) NC = định mức × (lương vùng × hệ số cấp bậc) MTC = định mức × giá ca máy hiện tại Đơn giá trực tiếp = VL + NC + MTC
Hệ Số Điều Chỉnh — 4 Nhóm Phổ Biến
1. Hệ số chiều cao thi công
Thi công càng cao, hao phí càng tăng. TT 38/2026 quy định:
| Chiều cao | Hệ số áp dụng cho NC + MTC |
|---|---|
| < 6m | 1.00 (không điều chỉnh) |
| 6–16m | 1.05 |
| 16–50m | 1.10 |
| > 50m | 1.15–1.25 tùy độ cao |
2. Hệ số điều kiện thi công
Thi công vùng núi, hải đảo, khu vực đặc biệt — có hệ số riêng theo QĐ địa phương. Nhà phố TP.HCM thông thường hệ số = 1.00.
3. Hệ số độ sâu đào
Đào đất càng sâu càng khó: đào sâu > 4m hệ số 1.15; > 6m hệ số 1.25–1.30.
4. Hệ số sửa chữa, cải tạo
Công trình sửa chữa, cải tạo (không phải xây mới) → hệ số 1.1–1.3 do phải phá dỡ, thi công trong điều kiện chật hẹp.
Quy Trình Lập Dự Toán 6 Bước Chuẩn
Bước 1 — Bóc BOQ từ bản vẽ
Chi tiết xem bài "BOQ — Hướng Dẫn Bóc Tách Khối Lượng". Kết quả là bảng có Mã công tác + Tên + Đơn vị + Khối lượng.
Bước 2 — Tra định mức TT 38/2026 cho mỗi mã
Với mỗi mã công tác → tra bảng định mức VL/NC/MTC. Ghi chú số trang TT 38/2026 để audit được.
Bước 3 — Áp đơn giá VL hiện tại
Lấy từ Quyết định công bố giá VT của Sở XD địa phương (cập nhật hàng quý). Ví dụ: TP.HCM có công bố định kỳ qua Sở Xây dựng.
Bước 4 — Áp đơn giá NC theo lương vùng
| Vùng | Lương tối thiểu 2026 | Lương ngày cơ sở |
|---|---|---|
| Vùng I (TP.HCM, HN) | 4.960.000 đ/tháng | 190.769 đ |
| Vùng II (BD, ĐN) | 4.410.000 đ/tháng | 169.615 đ |
| Vùng III (Tỉnh lẻ) | 3.860.000 đ/tháng | 148.461 đ |
| Vùng IV (Nông thôn) | 3.450.000 đ/tháng | 132.692 đ |
Số tham khảo — vui lòng kiểm tra NĐ lương tối thiểu vùng đang hiệu lực.
Nhân thêm hệ số cấp bậc: bậc 1/7 = 1.00, bậc 3/7 = 1.76, bậc 5/7 = 2.65, bậc 7/7 = 3.73.
Bước 5 — Áp đơn giá ca máy
Lấy từ Quyết định công bố giá ca máy BXD hoặc Sở XD địa phương. Gồm các thành phần: khấu hao + sửa chữa + nhiên liệu + NC vận hành + CP khác.
Bước 6 — Cộng CPC + LN + GTGT
Giá trực tiếp = VL + NC + MTC Giá trước thuế = Giá trực tiếp × (1 + CPC% + LN%) Giá sau thuế (đơn) = Giá trước thuế × (1 + GTGT%) Thành tiền = Giá sau thuế × Khối lượng CPC = 5-7% theo loại công trình (TT11/2021) LN = 5.5% (thu nhập chịu thuế tính trước) GTGT = 10% (trừ trường hợp đặc biệt)
5 Sai Sót Phổ Biến Khi Áp TT 38/2026
1. Dùng mã công tác sai mức bê tông
AF.11221 là M250, AF.11222 là M300 — khác nhau 1 số cuối. Nhiều QS copy nhầm → chênh VL ~8%. Luôn double-check mác bê tông khớp với bản vẽ kết cấu.
2. Quên hệ số chiều cao cho nhà cao tầng
Nhà phố 5 tầng (15m) phải có hệ số 1.05 cho NC+MTC phần trên tầng 2. Nhà chung cư 20 tầng phải chia định mức theo nhóm chiều cao.
3. Tra đơn giá VL quá cũ
Giá công bố có thay đổi hàng quý. Dùng bảng giá > 6 tháng → dự toán có thể lệch 10–20% khi giá thép, xi măng biến động.
4. Không tách vật liệu phụ
TT 38/2026 liệt kê VT chính. Vật tư phụ (đinh, dây thép buộc, ván khuôn bổ sung...) thường gộp vào "vật liệu khác 5%" — cần cộng thêm.
5. Quên kiểm tra phần tạm
Giàn giáo, ván khuôn định hình, lán trại, điện nước thi công có định mức riêng trong chương AB. Quên → dự toán thiếu 3–8%.
So Sánh Giá Dự Toán vs Giá Thực Tế Thị Trường
Đơn giá tính theo TT 38/2026 + bảng giá công bố thường cao hơn giá thị trường thực tế 5–12%. Lý do:
- Giá công bố có biên an toàn 3–5%
- Định mức đã tính hao hụt + rủi ro
- Hệ số cấp bậc thợ thường cao hơn thực tế (thợ phổ biến là bậc 2.5/7 chứ không phải 3/7)
- Giá ca máy bao gồm khấu hao máy mới, thực tế NTP dùng máy đã khấu hao
→ Đây là dư địa đàm phán của NTP với CĐT. Dự toán TT 38/2026 là khung tham chiếu, không phải giá cuối cùng.
Công Cụ Giúp Tra TT 38/2026 Nhanh
| Công cụ | Ưu điểm | Nhược điểm |
|---|---|---|
| PDF TT 38/2026 gốc | Đầy đủ, chính thức | 1.200 trang, tra rất chậm |
| Excel tự tổng hợp | Quen, dễ sửa | Không cập nhật tự động, dễ sai khi copy |
| Phần mềm dự toán chuyên dụng | Nhanh, có giá VT | License đắt (8–15 triệu/user/năm) |
| Rate Library trong phần mềm PM | Tra + áp vào BOQ 1 nút | Cần phần mềm PM có built-in |
Tóm Tắt — TT 38/2026 Trong 60 Giây
- TT 38/2026/TT-BXD = định mức xây dựng thống nhất
- Mã công tác 5 ký tự: Chương + nhóm + phân nhóm + cấp + thành phần
- 11 chương chính — từ AB (chuẩn bị) đến AR (điện nước PCCC)
- Mỗi mã có bảng định mức VL + NC + MTC
- Đơn giá = Định mức × Giá hiện tại của Sở XD + Lương vùng + Giá ca máy
- Hệ số điều chỉnh: chiều cao, điều kiện, độ sâu, sửa chữa
- Giá đầy đủ = VL+NC+MTC × (1+CPC)(1+LN)(1+GTGT)
- Giá TT 38/2026 thường cao hơn thực tế 5–12% — đây là dư địa đàm phán
🗂️ Log Audit Bài Viết
Bài này được rà soát định kỳ để bảo đảm mọi căn cứ pháp lý còn hiệu lực tại thời điểm anh đọc. Nội dung phía trên đã áp dụng văn bản đang hiệu lực; bảng dưới ghi lại những gì đã thay đổi so với bản đăng lần đầu.
| Ngày | Cờ | Thay đổi | Lý do |
|---|---|---|---|
| 08/08/2026 | ❌ Sửa lỗi | Bản đăng đầu gọi TT 13/2021/TT-BXD là "bộ định mức xây dựng thống nhất" và đặt số hiệu đó trong tiêu đề. Sai. Định mức xây dựng được ban hành kèm TT 12/2021/TT-BXD (nay là TT 38/2026); còn TT 13/2021 là văn bản hướng dẫn phương pháp xác định chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, giá ca máy và đo bóc khối lượng. Đã sửa 41 vị trí trong bài, cùng tiêu đề và thẻ meta | Hai văn bản này luôn đi cùng nhau khi lập dự toán nên rất hay bị gộp làm một. Trích sai khiến QS tra nhầm văn bản khi cần bảng định mức gốc |
| 08/08/2026 | 🔄 Thay căn cứ | Luật Xây dựng 50/2014 + 62/2020 → Luật Xây dựng 135/2025/QH15 · NĐ 10/2021 → NĐ 206/2026 · TT 12/2021 → TT 38/2026 (ban hành 26/06/2026, kèm 8 phụ lục định mức) | Cả ba văn bản hết hiệu lực 01/07/2026 khi Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực |
| 08/08/2026 | ⚠️ Chưa xác minh | Phần nói về văn bản đo bóc khối lượng và giá ca máy chỉ nêu TT 13/2021 cùng hai lần sửa đổi (TT 01/2025, TT 60/2025), không khẳng định văn bản nào đang thay thế nó | Tra cứu tại thời điểm rà soát chỉ có một nguồn không chính thống nói về bản thay thế, chưa đối chiếu được với bản công bố. Ghi chắc chắn khi chưa xác minh là rủi ro với người mang số hiệu đó vào hồ sơ |
| 08/08/2026 | ⚠️ Lưu ý chuyển tiếp | Thêm khối cảnh báo cho dự án đã phê duyệt dự toán hoặc đã ký hợp đồng trước 01/07/2026 | NĐ 206/2026 Điều 36 cho phép giữ nguyên TMĐT, dự toán và định mức đã công bố — không phải làm lại từ đầu, nhưng nhiều người tưởng phải lập lại toàn bộ |
| 16/04/2026 | 📄 Xuất bản | Bản đăng đầu tiên | — |
📌 Vì sao giữ nguyên đường dẫn bài: đường dẫn vẫn là tt13-2021-dinh-muc-du-toan-xay-dung dù nội dung đã sửa sang TT 12/2021 → TT 38/2026. Đổi đường dẫn sẽ làm hỏng mọi liên kết đã chia sẻ và mất kết quả tìm kiếm đang có. Người tìm "định mức TT13" — một nhầm lẫn rất phổ biến — vẫn tới được bài và đọc ngay được phần đính chính.
📐 Tra Định Mức TT 38/2026 Tức Thì Với GEM AI PM Pro
Tx56 Rate Library có sẵn định mức TT 38/2026 built-in · GEM AI đọc Quyết định công bố giá PDF/ảnh → merge vào bảng giá · Cascade cập nhật → BOQ 1 nút · Phân tích đơn giá 4 thành phần (VL+NC+MTC, +CPC+LN, +GTGT).
Xem demo Toolbox Tx56 →Bài viết tổng hợp từ Thông tư 38/2026/TT-BXD (định mức xây dựng), Nghị định 206/2026/NĐ-CP (quản lý chi phí đầu tư xây dựng), Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và thực tiễn lập dự toán tại các dự án xây dựng Việt Nam. Đây là tài liệu tham khảo — PM và QS cần đối chiếu văn bản hiện hành, các hiệu chỉnh sửa đổi sau ngày xuất bản bài, và bảng giá công bố mới nhất của địa phương. Rà soát hiệu lực gần nhất: 08/08/2026 — xem mục "Log audit bài viết" ở cuối bài.